蘇煥智部落格: 賴揆「先罰款後拍賣」方案之檢討！

2017年11月9日星期四

賴揆「先罰款後拍賣」方案之檢討！

賴揆對於閒置工業區土地決定以「先罰款後拍賣」方式來解決。看起來頗有展現他的魄力！但這個方法，也被質疑是否有侵害人民財產權及違憲的疑慮！
我因為台南縣政府時期有推動開發三個工業區（柳營科工局、樹谷園區、永康科工區，合計約650公頃）的經驗，也被閒置工業區土地困擾過，所以認為賴揆的方案有值得檢討之處。

一、應該先將工業區土地分類：

1、政府（以前的國科會，目前科技部）開闢的科學園區。祇租不售，要進駐有科技門檻。

2、政府開闢的工業區：包括以前省政府建設廳、經濟部工業局及地方政府開闢者。這些都是政府先徵收民間土地，再由政府自己或委託他人開發成工業區。開發完成後再依一定的計價公式，出售給民間企業蓋工廠。

原則上政府不賺土地錢，衹有10%的管理費。土地出售時，在過去都有附買回條款（照價收買），但後來卻刪除這項規定。我接任縣長開闢工業園區時，這個條款已經被經濟部刪了。

3、民間自己出資購地開發的工業區。這個沒有政府徵收行為。

這個部分包括原來已經編定的工業區，民間自行開發。

4、民開開發許可制下工業區：

也包括民間依開發許可制，經環評及區域計劃分區變更，由農地變更為工業區用地。

5、都市計劃已經編定為工業區，而且道路已經開闢，可以使用了。

6、都市計劃已經編定之工業區，但道路尚未開闢，尚不能使用。
如何解決工業區土地供給不足？如何解決閒置工業區土地問題，其實應然按照這六大不同類別分別加以檢討解決。
所以賴揆方案，第一個值得檢討的是，究竟「先處罰後拍賣」是否全部適用在這六大類？或者祗有適用在政府開發的工業區？恐怕就將面臨很大的爭議！

二、有平均地權條例可用，為什麼不用，卻另外搞一個產創條例第46條之1的規定呢？

賴揆「先處罰後拍賣」的方案，另一個讓人疑惑的是，明明「平均地權條例」及土地法早已經有「空地稅」以及「照價收買」的政策及法律依據，憲法143條也有照價收買的規定，為什麼另外搞一個跟「產業創新」毫無關係的「先處罰後拍賣」的閒置工業區用地處理方案，放在「產創條例第46條之1𥚃。難怪老百姓看不懂法律。這又跟產業創新有何關係呢？

而且政府把平均地權條例的規定，當作空氣，完全不管，反而造成法律秩序紊亂及適用法律的困難！

三、對閒置工業用地，應定期催告使用，如不具體作工業使用，應「課徵空地稅」，效果應該會立即顯現！

但是都市計劃已編定，道路尚未開闢，不能立即設廠的工業用地，則不能予以課徵。

四、政府開闢的工業區，先以空地稅，如仍不具體作工業使用，應採取「照價收買」，如此必能產生效果！

五、對於工業用地上「閒置廠房」，應定期催吿使用，否則可以考慮課徵空屋稅。

六、對於已經編定為工業用地，但尚未開闢道路及其他必要公共設施，以致於尚不能設廠者，政府應該再評估其開發的必要性，如地方確有此需求，政府應該編列預算成立自償性的工業區開發基金，開發道路及必要的公共設施。開發道路及必要公共設施的基金，可以要求將征收「工程受益費」，並可將未來將增加的地價稅及土地增值稅納入基金的收入。

七、善用「開發許可制」，才是解決民間投資所需土地的最重要方法：

農委會九月底公布的「農業及農地資源盤查結果」全台約有13.5萬筆（134,574）農地違法作工業使用，總面積為13859公頃。其中台中市24182筆、面積2170公頃；彰化縣17961筆、面積2348公頃；桃園市17403筆、面積1598公頃；高雄市15973筆、面積1941公頃；台南市13976筆、1756公頃；新北市11499筆、681公頃。如此嚴重失控的違規使用，至少反應出工業用地在各區位的供給有嚴重的不足，所以人民不惜違規使用。大量農地違規使用，其實反映出政府政策、制度及執行、監督、管理有很大的問題。

目前民間擬利用農地申請變更作為工業用土地，或成為其它社福、文化、環保等用地時，有一個很重要的管道就是「開發許可制」。

何謂「開發許可制」，是由工業開發人提出申請工業開發計劃，要求將農地變更為工業用地。一般要有事業開發計劃審查、環境影響評估、及區域計劃土地使用編定變更等三大程序，經通過後才合合法變更為工業區用地。

但由於台灣的土地法規非常紊亂，民間不容易理解；而政府相關人員也都被列為可疑的「官商勾結」的關鍵職位，所以一般官員也不敢輕易放行，怕被貼上「官商勾結」的標籤。

所以依開發許可制申請農地變更使用的制度，絶大多數人都非常陌生，了解的人也視之為畏途，而導致有工業用地需求時，寧可農地違規使用。

因而政府如何鼓勵人民善用「開發許可制」？「開發許可制」如何有更清楚的法規及政策整合行銷，更透明化程序及回饋政府及公共利益的制度，簡化不必要的程序，讓人民及政府官員更容易依循，的確非常的重要。

善用「開發許可制」，由民間依其需求提出個案變更，才是解決民間投資所需土地的最重要的方法。

我在台南縣縣長任內就依民間申請「開發許可制」辦了好幾件，像KSS的七股篤加工業區。康納香的將軍口寮工業區。
結語：賴揆雖然有心解決工業用地炒作及解決供給問題，但整個行政團隊對於整體土地制度、土地法規，如何兼顧法理情，促使工業用地能夠公共化並兼顧私有財產原則，以及如何配合民間的需求區位，活化開發許可制，仍有嚴重之不足，特提供淺見供參考！