危機入市—「南科特定區」最佳

[2008生活札記]　2009-02-11 02：24　瀏覽人次(756)

股神巴菲特的投資策略--危機入市，引發全球熱烈討論，有遠見的投資人，在市場恐慌的時候，選擇好的投資，在好的時機出手，獲益更大！
為了強化「台南科學工業園區」周遭生活服務機能及產業支援，我們縣府推動「台南科學工業園區特定區計畫」（簡稱南科特定區），位於善化鎮、新市鄉及安定鄉交界處附近，總面積達3,282公頃，其中優先發展區面積共882公頃，導入「浮動分區」發展理念，將優先發展區規劃為A、B、C、D…N、O等15個發展區塊。

整個「南科特定區」的開發概念可以大致分為「浮動分區」及「專案讓售」兩方向。

所謂「浮動分區」就是由民間企業依投資意願與需求選定適當區塊並自行擬定細部計畫，讓開發計畫更符合民間企業的需求，而不再受限於原始劃設「住宅區」、「工業區」、「商業區」等都市計畫的限制，經縣府公開甄選合格廠商，由雙方簽訂投資契約，協助辦理南科特定區開發。

而「專案讓售」則是採公開甄選民間廠商參與辦理區段徵收，由民間廠商自籌資金自負盈虧，於開發完成後之剩餘可建築土地，全部專案讓售開發廠商，本案獲行政院同意辦理，係屬全國首例。

除可避免政府籌措開發資金之壓力及風險，解決開發土地問題外，更可無償取得區段徵收範圍公共設施用地，而開發廠商取得剩餘土地後，更可進行整體規劃與開發，縮短地區發展期程；另土地所有權人之土地透過區段徵收開發，原低利用價值之農地徵收後，分配回可建築使用之抵價地，亦兼顧土地所有權人權益。

「南科特定區」最大優勢就是土地成本低廉（一坪僅4～6萬）、可依投資者需求自行擬訂細部計畫、可取得之土地完整且面積廣大，更重要的是特定區內主要大公道路--南北向（直加弄大道，1－60M及2－50M道路）及東西向（西拉雅大道3－50M目加溜灣大道15－25M道路）道路都已興建完成，不論是往省道、往高速公路，交通都相當便利。

目前「南科特定區」已完成的投資開發案有二，一是全球最大廣電產業聚落－樹谷園區，目前在園區內已有日商旭硝子與啟耀光電、奇景及奇美物流等12家廠商開始量產，每年可創造3,000億元年產值的經濟效益，增加南部地區約3萬人就業機會。

其二則是透過市場機制，由廠商自由遴選適合開發區塊－陽光電城（開發區塊L&M，面積約為106.94公頃）於93年8月3日完成評選，同年8月20日與廠商簽約，為全國首創將區段徵收委由民間辦理，並將區段剩餘可建地專案讓售予民間廠收之先例，更同時解決政府財源籌措與整體執行時序問題。

有了南科特定區L＆M區投資開發案的經驗，今天在南科特定區ABC區、GF區及I區等區開發案裡，都有模擬最低公共設施比例，目的在營造開發優質的環境，因此在這幾區投資案裡除了權利金外，還將公共設施比例納入加權計算，作為評估投標廠商的客觀基準。

雖然現在大環境景氣不佳，但以區段徵收過程來說，在此時進場開發成本低廉，等到2、3年後景氣好轉，開發業已完成，土地的使用不再受限，不僅能有更多元化的運用，經濟的效益更高，正如同股神巴菲特的投資策略--危機入市才是最佳投資機會！

這次對外招商之南科園區ABC區、GF區及I區之投資開發標的，分別是ABC區開發面積有185點81公頃，預估最低開發權利金153,975,500元、廠商總成本約6,785,129,193元；GF區開發面積有112點09公頃，最低開發權利金約106,559,500元、廠商總成本約4,200,594,017元；I區開發面積為19點9公頃，最低開發權利金為38,664,700元、廠商總成本為708,005,898元。

更多詳細的投資資訊已於2月6日公開閱覽，若您有興趣可以與台南縣政府工務處採購品管科聯繫。